Elsőként fontos tisztázni, hogy a szerződésekben rendszerint óvadékként olvasható, a köznyelvben kaucióként használjuk. A Polgári törvénykönyvben, mint jogi fogalom csak az óvadék szerepel, így számunkra is szükséges a jogi dokumentációban így nevezni, vagyis a szerződésben. Egyébiránt a két szó ugyanazt jelenti. Valamint a szerződés később bánatpénzként hivatkozhat rá, ami kis különbséggel, de ugyanarról a pénzösszegről szól. De erről majd később.
Valamint előfordul még kauKció és egyéb változatban is, de a helyes kifejezés a KAUCIÓ! Jog értelemben pedig az ÓVADÉK! Így a cikk további részében óvadék-ként hivatkozunk rá.
Mi az óvadék szerepe, miért használják, miért van rá szükség?
Az óvadék, illetve a fentiek szerinti kaució egyfajta biztosítékként szolgál a bérbeadó részére. A bérbeadó egy több 10 millió forintos vagyontárgyat bocsájt a bérlő rendelkezésére, a benne lévő ingóságokkal. Az ingatlanon kívül az ingóságok (berendezett lakás esetén) is jelentős anyagi bekerüléssel bírnak. Ha belegondolunk, egy ingatlan teljes berendezése az általánosan használt 2 havi óvadék többszörösébe kerül.
Az óvadék tehát letétként szolgál, amelyet a bérlő a szerződéskötés időpontjában átad a bérbeadó részére. Amikor a bérleti szerződés lejárt és az ingatlan visszaadásra került, akkor pedig a tulajdonos hiánytalanul visszaad a bérlő részére. Ebből adódóan a bérleti szerződés teljes időtartama alatt a bérbeadó részére kell, hogy álljon, vagyis nem elkölthető.
Tehát ez az összeg biztosíték a tulajdonos részére, hogy az átadott vagyontárgyak használva lesznek, nem pedig tönkretéve. (Itt nem az általános használatból eredő kopás megtérítését értjük.)
Illetve arra, hogy amennyiben bármilyen okból kifolyólag a bérleti díj vagy a rezsi nem kerül kifizetésre, a tulajdonosnak rendelkezésre álljon egy tartalék, amiből fedezni tudja. (Ilyen esetekben vagy felmondásra kerül a bérleti szerződés vagy a bérlő visszapótolja a hiányzó összeget, hogy ismét a teljes kaució legyen letétben.)
Mekkora az óvadék általános mértéke?
A jelenkori magyar albérletpiacon az óvadék általánosan két havi bérleti díjjal megegyező összeg. Esetenként találkozni három havival, ez többnyire olyan esetekben, amikor az ingatlan luxus bútorokkal van berendezve, így egy picit nagyobb biztonságot szeretne a bérbeadó. Valamint találni egy havi óvadékkal bérbeadni kívánt lakásokat. Az utóbbi két típusból relatíve kevés van.
A két havi óvadék általános, a piac keresleti és kínálati oldala is elfogadta. Az ettől való eltérés a bérbeadó számára a biztonságot növeli vagy csökkenti, viszont ezzel fordítottan arányosan a biztonságot is.
Mit és hogyan kell beleírni a szerződésbe?
A bérleti szerződéssel egyidejűleg szokás rendezni az óvadékot, vagyis ekkor adja át a bérlő. (Az első havi bérleti díj a beköltözés, vagyis átadás-átvétel időpontjában esedékes. Amennyiben ez egy időpontra esik a szerződéskötéssel, úgy egyidejűleg a kettő.)
A bérleti szerződésbe szükséges beleírni az átadott összeg pontos mértékét és jogcímét, vagyis ezt az összeget óvadékként adta át a bérlő. Továbbá azt, hogy ennek az átadását a bérbeadó elismeri. Így egyfajta bizonylatként funkcionál, hiszen a bérlő igazolni tudja, hogy mikor, mekkora összeget adott át és a bérbeadó elismerte az átvételét. Valamint szükséges rendelkezni arról, hogy a szerződés lejáratakor miként, hogyan jár vissza.
Lelakható az óvadék?
Az óvadék nem lelakható. A fentiek szerint a bérbeadó részére biztosítékként szolgál. Amennyiben ez lelakásra kerül, úgy felmerül a kérdés, hogy szolgál biztosítékként a bérbeadó részére az utolsó hónapokban? A válasz: semmi.
Mire nem való az óvadék?
A fentiek szerint kitárgyaltuk, hogy mire való. Most nézzük meg, mire nem.
Az óvadék nem való a rendeltetésszerű használatból eredő kár, vagyis az amortizáció kompenzálására. Egyértelműsítve a dolgok a használat során elhasználódnak, kopnak. Az óvadék nem ennek a fedezésére való. Például a kanapé a használattól kopik, egy év után nem lesz újszerű. Ennek a cseréjét nem lehet fedezni az óvadékból. Viszont, ha a kanapét bicskával átszabta a bérlő vagy minden reggel leöntötte kávéval, az már nem rendeltetésszerű használatból eredő kár, hanem kár, így ennek megtérítése igényelhető a bérlőtől.
Adóköteles az óvadék?
Az óvadék egy letét, amit, ha minden rendben ment, a bérbeadó teljes egészében visszaad. Vagyis a bérbeadó számára ez nem bevétel. (Cég bérbeadó esetében időbeli elhatárolásról beszélünk, így cég bérbeadó esetén sem adóköteles.)
Viszont, ha az óvadék bármekkora része felhasználásra kerül, úgy az már adóköteles, hiszen letétből a bérbeadó pénztárcájába vándorolt, így személyi jövedelemadó köteles (magánszemély bérlő esetén). Az ingatlan bérleti díjára vonatkozóan szükséges leadózni.
Mivel már nem egy elhatárolt összeg, hanem bevétel, így a jogi vonatkozása is változik. A felhasznált óvadék jogi definíciója a bánatpénz. Vagyis még mindig ugyanarról az összegről beszélünk, csak már más a felhasználása, funkciója.