Az elmúlt időszakban a bérleti piac hektikusan mozgott, valamint ez még mindig nem ért véget. Több szakértő posztot olvashattunk konkrét árcsökkenésekről, ezek 10-30% között ingadoztak, néhol elnagyolva, néhol pedig konkrét értékekkel. Véleményünk szerint ez azért picit összetettebb, mintsem egész Budapest bérleti piacát egy kalap alá lehetne venni…
Már csak abból az aspektusból sem, mivel az ár változásának több okozója is lehet. Az egyik a munkahelyek megszűnése, így a bérlők kiáramlása a fővárosból, vagyis kevesebb keresleti oldal. Tény, hogy ez érződött, de a legmarkánsabb ráhatása mégis az airbnb, vagyis a rövidtávú kiadások leállása, így ezen ingatlantömeg jelentős részének megjelenése a hosszútávú bérlési piacon volt.
Ezen alapulva már nem kezelhetjük Budapestet egy kalap alatt, hiszen ezen volumen nem egyenlő arányban van jelen minden kerületben.
A rövidtávú kiadó lakások több, mint 80%-a az V., VI., VII. és VIII. kerületben található. (forrás: airdna.co) Több ezer lakásról beszélhetünk jelen esetben. Vagyis a kínálati többlet nagyon markánsan ezekben a kerületekben jelentkezett. Természetesen ez hatással van a környező kerületekre, hiszen a bérlők vándorolhatnak, így az árcsökkenések miatt a belsőbb kerületekben is tudtak bérelni.
A cikk során a belvárosi, bérbeadás szempontjából erősebb kerületeket vizsgáljuk, illetve azon belül is a legkeresettebb lakástípusokat, az 1 és 2 szobás ingatlanokat, mivel a kereslet ezekre a típusokra a legnagyobb.
|
Árváltozás 2019 és 2020-2021 között (forrás: Alberlet.hu) |
||
|
1 szoba |
2 szoba |
|
|
|
|
|
|
I-II-XI-XII |
-13% |
-7% |
|
V |
-37% |
-17% |
|
VI-VII-VIII-IX |
-15% |
-10% |
|
XIII-XIV |
-6% |
-4% |
Az eredmények vizsgálatánál fontos megjegyezni, hogy a 2019 évi átlag, valamint a 2020 év és 2021 már eltelt 4 hónapjával kalkulálunk. Vagyis elég nagy idősávot fog le. Ez idő alatt voltak olyan időszakok, amikor a táblázatban szereplő árkülönbségnél jóval nagyobbra volt szükség ahhoz, hogy bérlőt találjunk. Gondolok itt az első március-áprilisi Covid hullámra, valamint a szeptember-októberi második hullám időszakára.
Airbnb lakások tekintetében legnagyobb volumenben az V. kerületben voltak megtalálhatók. A fenti táblázatból jól kivehető, hogy az időszak legnagyobb vesztese az V. kerület. Mindazonáltal a kerület békeidőszakban sem az „olcsó” lakásokról volt híres. Vagyis csökkent a kuriózum jellege.
A pesti oldal belső kerületeiben szintén stabil árcsökkenés figyelhető meg és ugyanez igaz valamivel kisebb mértékben a budai oldalra is. Az V. kerület kivételével vett belváros esetében egyértelmű a képlet, hiszen szintén sok rövidtávra szánt lakás található meg, így a kínálati többlet adott.
A budai oldal árváltozása már kérdésesebb. Rövidtávú lakásállomány habár van, de a pesti oldalhoz képest jóval kevesebb. Kérdés továbbá, hogy mennyien hosszabbítottak esetlegesen alacsonyabb bérleti díjon, mint a korábbi. Ez a kereslet csökkenését eredményezheti.
A bérlők számára szintén népszerű XIII. és XIV. kerületben tapasztalható árcsökkenés, de kisebb mértékben, mint az előbb vizsgált kerületekben. Vagyis a jelentős bérlői tömegeket felszívó kerületek közül ezek voltak azok, amelyekben a lakások leginkább tartották az áraikat. Mindazonáltal a kerületben a vizsgált időszakban sok újépítésű ingatlan került átadásra, ami fajlagosan drágább, mint egy ugyanakkora és ugyanannyi szobával rendelkező régebbi építésű. Ez valamelyest torzít a statisztikán és enyhíti az árcsökkenés látszatát.
Amenyiben bármilyen kérdésed lenne vagy segítségre van szükséged a bérbeadásban, fordulj hozzánk bizalommal!