A budapesti bérleti díjak alakulása sok tényezőtől függ, mind keresleti, mind kínálati oldalon. Keresleti oldalhoz tartozik a külföldi munkavállalók beérkezése, a fővárosi munkaerőkeresés volumene, a Covid utáni full time home office munkalehetőség és online oktatás jelenléte vagy épp nem jelenléte. Kínálati oldalon a befektetési céllal vásárolt lakások megjelenése a piacon, az airbnb aktuális helyzete (amennyiben nem működik, jelentős számú korábban rövidtávúztatott ingatlant szeretnének hosszútávon bérbeadni), az eladási ár (minél magasabb, annál inkább nyitottabbak az eladásra, mint a hosszútávú bérbeadásra). Ezen hatások mértéke valamelyest megfoghatatlan, melyik, aktuálisan pontosan mekkora hatást fejt ki a bérleti díjak alakulására, azt viszont leszögezhetjük, hogy mind hatást gyakorol a bérleti díjak alakulására.
A bérleti díjak változása sem értelmezhető csupán egy százalékos aránnyal. Több fajta lakástípus létezik: luxusingatlan, kifejezetten diákoknak való, családi ingatlanok (több szoba, esetleg kert), valamint a legkeresettebb lakástípusok, az 1-2 szobás ingatlanok. Mindazonáltal az árváltozást jelentősen befolyásolja a lokáció, nem mindegy, hogy budai vagy pesti oldalról, vagy épp a centrumról vagy külvárosi részekről beszélünk. Így egy átlagos budapesti bérleti díj emelkedés nehezen értelmezhető, ám mégis egy konkrét számmal tudjuk érzékeltetni a változás milyenségét.
A szobaszámok tekintetében is nagy eltérés mutatkozik a fentiekből adódóan. A bérbeadott lakások, vagyis a piac közel fele (~45%) két szobás ingatlan, harmada (~33%) egy szobás ingatlan, a fennmaradó egy ötöd (~22%) pedig az összes többi szobatípus.
Így jelen cikkben a leginkább keresett és kiadott 2 szobás ingatlantípust vizsgáljuk, hogyan változtak a bérleti díjak, mivel a volumen miatt ezen árváltozást érzik meg leginkább a bérlők. Valamint irodánk (Alberlet.hu Ingatlan Kft) leginkább az I.-XIV. kerületekben tevékenykedik, így itt tudunk releváns információkkal szolgálni.
Bérleti díj szempontjából vannak változékony kerületek, ahol lineáris változás nem tapasztalható, vagy csak kis mértékben. Voltak időszakok, amikor emelkedett, voltak olyanok, amikor a bérleti díjak csökkentek. Illetve a kerületi adottságok miatt nagyon eltérő a két szobás lakáskínálat, így az értük elkérhető ár is.
Az érdemi adatok, tehát a cikk további részének olvasása előtt fontos leszögezni, hogy habár a piac jelentős részével találkoztunk, nem tudjuk azt mondani, hogy minden egyes kiadott lakást ismerünk. Tehát az elemzés mögött álló adatmennyiség elég, hogy relevánsnak tekintsük, de nem fedi le kivétel nélkül a teljes piacot.
Először egyesével végignézzük a kerületeket, majd összesítjük a cikk végén a tapasztalatokat.
Jó példa a volatilis, kevésbé emelkedő bérleti díjakra az I. kerület:
Az I. kerületben hozzávetőlegesen 10-20%-os áremelkedés volt tapasztalható.
A II. kerületben az év első harmadában mérsékelt bérleti díjakkal találkoztunk, majd ezt követően emelkedő bérleti díjakkal. Amennyiben a tavalyi árakat vesszük figyelembe, 10-15%-os emelkedés jellemző:
A III. kerületben viszonylag kevés emelkedés tapasztalható a budapesti mintához képest. Itt nagyjából 10-12% körüli.
A IV. kerületben már jóval erősebb, majd 20%-os emelkedés tapasztalható. Mindenképpen fontos megjegyezni, hogy az átlagos budapesti bérleti díjakhoz képest itt jóval olcsóbban tudunk bérelni:
Az V. kerületben elég markáns áremelkedést érezhettek a bérlők és bérbeadók, itt majd másfélszeres, 30-50%-os áremelkedés volt tapasztalható. Nyilván, azt hozzá kell tenni, mind az V., mint a többi pesti oldali belső kerületekben, hogy a rövidtávú lakások nagy számú jelenléte a hosszútávú bérleti piacon, mint árcsökkentő tényező hatással bírt:
A VI. kerület is erősen emelkedett, közel 30%-kal. Érezhetően a pesti oldali belső kerületekben „szaladtak el” legjobban az árak:
A VII. kerületi is markáns árváltozást mutat, habár nem annyira erősen, mint az eddig vizsgált V. és VI. kerületek, de itt is jelentős a nagyjából 25%-os emelkedés:
A VIII. kerület elmarad a csupán 20% körüli emelkedésével. Szintén érződik a pesti oldali centralitás:
A IX. kerületben jelentős számban adtak át újépítésű ingatlant, melyek egy részét a hosszútávú bérbeadási piacon igyekeztek hasznosítani. Így ez már önmagában átlagos árszínvonal emelkedést jelent, mivel az újépítésű lakások bérleti díja magasabb, mint a nem újépítésű ingatlanoké. Így, illetve a tényleges áremelkedéssel a kerület beleillik a pesti belső oldalba a maga ~25%-os drágulásával:
A X. kerület már nem kifejezetten nevezhető belvárosnak, olyan erős áremelkedés nem volt tapasztalható, „csak” ~15%:
A XI. kerület, mint az egyik legkeresetteb budai oldali kerület a vizsgált ingatlantípus tekintetében. Az áremelkedés jelentősebb, mint az eddig vizsgált budai kerületekben, de mérsékeltebb, mint a pesti oldali centrális kerületekben a maga ~20%-val:
A XII. kerületben tapasztalható ~25%-os áremelkedés magasan kiemelkedik a budai régióból:
A XIII. kerület, mint az egyik leginkább dinamikus kerület bérbeadás szempontjából (legtöbb kiadott és legtöbb hirdetés) is lineáris, közel 25%-os emelkedésen ment keresztül:
A XIV. kerület is szintén pezsgő bérbeadás szempontjából, de a kerület összességét nézve, már jóval „nyugisabbnak” tekinthető, mint a belváros. Itt valamivel kevesebb, mint 20%-os emelkedés volt tapasztalható:
Összefoglalva a budapesti bérleti piac, kifejezetten a 2 szobás ingatlanokat vizsgálva, tavaly szeptember-októberhez képest ~22%-os bérleti díj dráguláson ment át, de ez nem érvényes egységesen teljes Budapestre. A pesti oldalon magasabb, ~24%-os áremelkedés volt jellemző, míg a budai oldalon 17%. A belvárosban volt tapasztalható a legnagyobb árváltozás, ~28%-kal emelkedtek a bérleti díjak. Vagyis megfogalmazhatjuk, hogy minél inkább centrumban található az ingatlan, annál nagyobb áremelkedésen esett át. Mindazonáltal budapesti szinten jelentős drágulás volt tapasztalható az elmúlt egy évben.
Amennyiben bármilyen kérdésed van vagy segítségre van szükség, keresd kollégáinkat az alábbi linkre kattintva: