Az ingatlan értékbecslés több lépésből áll. Fontos, hogy fillérre pontosan nagyon nehéz meghatározni az árat, szinte lehetetlen. Hiszen a végső kérdés mindig az, hogy a vevőnek mennyit ér pontosan, mennyit adna érte. Bármennyire ismerjük a piaci statisztikákat, akkor is csak egy sávot tudunk meghatározni. Szerencsére egy nagyon szűk sávot, ami maximum 5% belüli mozgással dolgozik. Így viszont elég pontosan tudni fogjuk az ingatlanunk értékét!
Ha segítségre vagy tanácsra van szükséged árazás tekintetében ÍRJ NEKÜNK ÜZENETET ITT! (Ez a link átvisz az ingatlan eladáshoz kapcsolodó weboldalunk üzenetküldési részéhez). Eladásra specializálódott kollégáink keresni fognak!
Egy fél mondat, hogy a legnagyobb és legrégebbi albérletközvetítő cég épp ír az ingatlan eladásról: habár a cég fő profilja az ingatlan bérbeadás, az ajánlások, a piaci meghatározó szerep miatt a referensek egy jelentős csoportja nagyon aktívan foglakozik eladó megbízásokkal. Mindamellett nagyon nagy hatékonysággal. Így az eladó piacot is folyamatosan monitorozzuk, figyeljük, napi szinten tisztában vagyunk a piaci trendekkel, árakkal, valamint az ingatlan eladás fortélyaival.
Visszatérhetünk az árazásra! A pontos ár meghatározásához szükségünk van historikus adatokra, vagyis merre tart a piac, mi történt az utóbbi időben. Valamint a jelen piaci helyzet, hogyan állnak most a hirdetések, mennyi konkurenciával számolhatunk hasonló lakások esetében, illetve a saját lakásunk elemzése, mennyire „kapós” a piacon. Egy adott elemzés során egy kerületet vizsgálunk, vagyis jelen esetben a minta nem az egész piacot, csak az adott kerület aktív és inaktív kínálatát mutatja be. Értelemszerűen, mivel kerületenként nagyon eltérnek az ársávok, sokszor még kerületen belül is hatalmas a szórás.
Első körben a historikus adatot nézzük. Vagyis a már inaktív hirdetések készült statisztikát vizsgáljuk. Itt minden pont egy eladott lakást jelöl, amelyhez tartozik egy y paraméter, a négyzetméterár és egy x paraméter, ami pedig a négyzetmétert jelöli. A pontdiagramból leolvashatjuk a következőket:
- mennyire volt gyakori az adott méretű lakás a piacon. A fenti ábrán láthatjuk, hogy ~23-60 négyzetméter között rengeteg lakás kelt el, kisebb vagy nagyobb méretben már drasztikusan csökken. Vagyis a kereslet és kínálat valószínűleg itt a legnagyobb. Ez a jövőbeli alkupozíciónkat befolyásolja. (Vízszintesen nézzük, hogy egy adott sávban függőlegesen mennyi pont van)
- adott négyzetméterű (x értékű) lakások milyen négyzetméteráron keltek el. Mennyire nagy volt a szórás, illetve a zöld vonal lineáris regresszióval jelöl egyfajta átlagot. Például az 50 négyzetméteres lakások esetében láthatjuk, hogy 600-700 ezer forint/négyzetmétertől indul, ezalatt nem nagyon adtak el, és nagyjából 1.400 ezer forint/négyzetméter árig sűrű a mezőny. Efölött is van, de már jóval ritkább. Illetve az átlagos eladás 1.100 ezer forint/négyzetméter körül mozog. Nyilván függ a lakás állapotától, az épület állapotától, stb. De ebből már tudunk vonatkoztatni, ha minőségben gyenge az eladni kívánt lakásunk, akkor valahol 700-1.000 ezer forint körüli négyzetméterárban gondolkozhatunk, ha nagyon extra, akkor 1.100 ezer/nm ár fölött. Illetve bele kell kalkulálni, hogy az adott piaci ársáv tetején valószínűleg kevesebb érdeklődővel számolhatunk, többet fognak alkudni, nőhet az értékesítési idő. (Az árazás jelentőségéről az alábbi cikkben olvashatunk többet: Eladó ingatlan árazása: induljunk magasról, majd alkudoznak vagy csökkentünk. Ez a legrosszabb stratégia)
Illetve a fenti elemzés egy picit „kevesebbet” mondó, de egyszerűbben értelmezhető ábrában:
Itt csak a négyzetméterár volument olvashatjuk. Minél magasabb a csúcs, annál több lakás kelt el olyan négyzetméteráron. Valamint láthatjuk, ahogy a „harang” mindkét oldalra csökken, vagyis mennyire rugalmasak az árak.
Az aktív lakások pontdiagramja már jóval inkább a konkurencia megfigyeléséről, illetve a validabb árazásról szól. Egy pont szintén egy aktív hirdetést jelöl, ahonnan leolvashatjuk az alapterületét és a hirdetett négyzetméterárat, vagyis amennyiért szándékoznak eladni.
Mivel erre a piacra fogunk belépni, így fontos tudni, hogy az adott négyzetméterkategóriában hogyan mozognak az árak. Jelen példánál maradva, ha mondjuk egy 50 négyzetméteres ingatlant szeretnénk eladni, akkor valahol 800 és 1.300 ezer forint/négyzetméter árakon futnak a lakások. Található ennél valamivel magasabb is, de átlagosnak mondhatjuk az ingatlanunkat, akkor ezekkel nem kell foglalkozni. A felújított és szépen berendezett is az átlagos kategóriába tartozik. Akkor nem tennénk ebbe, ha mondjuk penthouse vagy valami olyan kilátása van, ami nagyon megemeli az árat, esetleg egy lakás alapterületével megegyező tetőterasz.
Mindazonáltal fontos információ még az átlagos alkuk mennyisége. Mivel az aktív hirdetések esetében hirdetett árakról beszélünk, vagyis arról, hogy mennyiért szeretnék eladni az ingatlanokat, nem pedig arról, hogy mennyit ér, így szükséges csökkenteni az előbb olvasottakat.
Az ingatlan eladás piaci trendektől függetlenül sokszor kevesebb, adott esetekben nagyobb alkuval kerül eladásra. Cél a minél kevesebb alku vagy egyáltalán az alku nélküli eladás, viszont ehhez stratégiát kell párosítani és felépíteni az eladási folyamatot! A fentiekből láthatjuk, hogy gyakoriak az 5% körüli árcsökkentés, de 10% körüli árcsökkentés is szép számmal fordul elő. Az utólagos „csökkentgetés” már kevesebb érdeklődőt ér el, kisebb esélyünk lesz az eladásra, így cél, hogy ezt elkerüljük és már a 0. percben piaci áron igyekezzünk értékesíteni az ingatlant!
Az itt leírtakon kívül még több elemzést, illetve az ingatlan pontos vizsgálatát is szükséges elvégezni, szóval nem "csak ennyiből" áll egy ármeghatározás. A fentiekben leírtak szerint már a kerületi elhelyezkedés is, mennyire kedvelt részén van a kerületnek, stb. Jelen cikkben csak pár lényeges elemet emeltünk ki, hogy egy picit belekóstoljunk abba, hogy többek között miket is szükséges figyelembe venni egy eladó ingatlan árazásánál!
Ha segítségre vagy tanácsra van szükséged árazás tekintetében ÍRJ NEKÜNK ÜZENETET ITT! (Ez a link átvisz az ingatlan eladáshoz kapcsolodó weboldalunk üzenetküldési részéhez). Eladásra specializálódott kollégáink keresni fognak!