A statisztika, sokszor az elemzési módszertől függően azt mutatja meg, amit látni szeretnénk. Jelen elemzések során az alberlet.hu portálra 2017. szeptemberétől 2019. július végéig feltöltött budapesti lakások adatai kerültek górcső alá, mindvégig igyekezve a puszta adatokra támaszkodva tárgyilagos következtetéseket levonva.
A cikk célja, hogy megvizsgáljuk, mi történt az albérletpiacon, milyen változások mentek végbe, merrefelé tart a piac, az árak, milyen motívumok figyelhetők meg. Lehet-e készülni valamire a jövőt érintően a múlt adataiból indulva?
Az új feladott lakáshirdetések vonatkozásában az adott időtávon az átlagtól való eltérést vizsgáltuk. Jól látható, hogy a hirdetett lakások száma növekszik. Folyamatosan, egyre több a kiadásra váró lakások száma, ebbe szerepet játszhat a befektetési céllal vásárolt újépítésű ingatlanok piacra kerülése, valamint a belvárosi Airbnb piac változásai, vagyis az esetlegesen rövidtávról hosszútávra áttérő lakások száma. A pontos okok mélyebb vizsgálatot igényelnének, hogy melyik tényezőnek mekkora szerepe van.
A diagramból jól kirajzolódik, hogy a nyár folyamán, vége felé, július-augusztus-szeptember hónapokban megnövekszik a lakáskínálat, vagyis tudatos a diákszezonra való időzítés bérbeadói oldalról. Vagy éppen diákok laktak benne és ebből kifolyólag ilyenkor válik újra szabaddá a lakás? A lényeg, hogy a kínálati oldal nagymértékben megnövekszik. Amennyiben a keresleti oldal követi, úgy az áraknak lehetősége van stagnálásra.
Viszont, amennyiben a kereslet nem követi a kínálat növekedését, úgy a Marshall kereszt vizsgálatában túlkínálat jelentkezik, ami jelen esetben ahhoz is vezethetne, hogy a bérbeadói oldalon árverseny jön létre, vagyis egymás alá licitálnak, így érve el az egyensúlyi árszintet. A következő ábrából láthatjuk, hogy ez valószínűleg nem történik meg.
A 150 ezer forint alatti lakások száma havi bontásban a teljes budapesti portfólió vonatkozásában 75% körüli értékről 50%-ra csökkent közel 2 év alatt. A kép teljességéhez figyelembe kell venni, hogy a 250 ezer fölötti lakások száma viszont kisebb-nagyobb hullámokkal, de stabilan a 3-6% között mozgott, emelkedő vagy csökkenő tendencia nem figyelhető meg. Vagyis ebből kiindulva a 150 ezer alatti lakások esetében tartós drágulás figyelhető meg, úgymond egyre nehezebb lakást találni. Szemben a nagyobb értékű lakásokkal, ahol az árak inkább stagnálnak.
Tehát a keresettebb, 150 ezer alatti lakások esetében a drágulás folyamatos. Itt érezhető igazán a bérbeadási piac változása. Illetve mivel legtöbben 1 szobás vagy másfél szobás lakást keresnek, amik többnyire ebbe az árkategóriába esnek, így a keresői réteg nagy része érzékenyen érintett a megnevezett kategóriában.
Összevetve a 250 ezer feletti lakások volumenének változásával, valamint azzal, hogy a 150 és 250 ezer forint közé eső lakások száma megnövekedett 20% körüli értékről 40% körüli, illetve azt meghaladó értékre, megállapítható, hogy a bérleti díjak növekedése kifejezetten a népszerű lakástípusokat érintette.
Az a lakástömeg, ami idővel eltűnt az alacsonyabb árkategóriából, megjelent a következő árszinten. Mindezt úgy, hogy a 250 ezer feletti lakások árai nem növekedtek számottevően. Vagyis a bérleti díj emelkedés nem azonos volumenben van jelen minden lakástípus esetében.
A kerületi bontásból láthatjuk, hogy bérbeadott lakások esetében nagyobb volumenben a pesti oldalon találhatóak. Ez alól kivételt képez a XI. kerület. Amennyiben sorba állítjuk a kerületeket aszerint, hogy hol található a legtöbb bérbeadásra váró lakás, úgy kirajzolódik, hogy a pesti oldal koncentráltsága szembetűnő.
Azon túl, hogy Buda vagy Pest, a XIII. kerület és a XIV. kerület emelkedik ki a XI. kerület mellett, annak ellenére, hogy nem nevezhető klasszikus belvárosnak. Mindazonáltal a VI., VII., VIII. és IX. kerület kínált lakásának volumene is mérvadó, figyelembe véve azt, hogy területileg és népességileg mennyivel kisebb, mint a XIII. vagy épp a XIV. kerület.
Ami első ránézésre szembetűnő, hogy az V. kerületben a legmagasabb az átlag bérleti díj. Viszonyítva az érintő kerületekhez, a lakások száma is jóval kevesebb, illetve, mint belváros, indokoltnak mondható az eltérés.
4 részre bontottam a kerületeket, V. kerület, mint a klasszikus centrum, az őt környező 4 kerület, mint belváros, budai oldal, illetve a pesti oldalon távolodva a centrumtól XIII. és XIV. kerületek. A többi kerületet a viszonylag kevesebb kínált lakás miatt jelen diagramban nem vettem számításba. Valamint a budai oldal.
A centrumból indulva egyre csökkennek az árak, ez természetesnek mondható, hiszen minél inkább külvárosban lakik az ember, annál olcsóbb a lakhatás. Így nem meglepetés, hogy fajlagosan a XIII. és XIV. kerület a legolcsóbb.
A budai kerületek, illetve a 4 belvárosi kerület árszintje közel azonos. Bizonyos időszakokban eltérő mozgást mutatnak, de az idő előrehaladtával közel ugyanazt az árszintet képviselik.
Amennyiben trendvonalakat illesztenénk az adott diagramra, jól látható, hogy mind a 4 szegmens esetében árnövekedés tapasztalható. A legnagyobb emelkedés mindazonáltal a VI.-VII.-VIII.-IX. kerület együttes árszintjében tapasztalható, két év alatt közel 25 ezer forintos drágulás!
A Gauss-görbéből jól látszik, hogy 50 m2 körüli a középérték, egészen pontosan 47,1 m2, ami valószínűsíti, hogy főleg 1, illetve 2 szobás lakások vannak többségében a piacon. Ez a következő diagramon meg is mutatkozik.
Szobaszám tekintetében a középérték 1,46 db szoba lakásonként, ez a diagramon is szembetűnő, hogy magasan 1 szobásból kínálnak a legtöbbet, két szobásból közel fele annyit és még nagyobb a lépcső 3, majd a több szobás lakások esetében. Ha összevetjük az előző kimutatással, láthatjuk, hogy 80 m2 fölött jelentősen megcsappan a lakáskínálat, habár 100 m2 körüli alapterületű lakásoknál megugrik a szám, de 100 m2 fölött ugyancsak kisebb a kínálat, mint a középérték körül.
Végül, de nem utolsó sorban a kínált lakások esetében nagyon fontos az árazás. Jelen kimutatás azt mutatja, hogy a feltöltött lakások esetében mekkora részben történt a hirdetésben árcsökkentés. Ebbe nem tartoznak bele az esetlegesen helyszínen kialkudott végső alacsonyabb ár.
Egy lakás beárazásánál a legcélszerűbb megnézni a piaci kínálatot a hasonló hirdetett lakások kínált árát és ehhez mérten beárazni a sajátunkat. Ahogy az alábbi ábrából láthatjuk, a lakások egy része a piaci viszonyokat tekintve magasabb áron került meghirdetésre. Így, mivel a tényleges árról a tulajdonos nem kaphat információt, az összehasonlításhoz akarva-akaratlanul is figyelembe veszi a piaci ár fölötti lakások árait. Amihez a kereslet nem igazodik, szóval utólagos árkorrekcióra van szükség.
Mindent összevetve megállapítható, hogy az albérletárak stabilan emelkednek, illetve ez az emelkedés kifejezetten a kisebb-olcsóbb lakástípusokat érinti, a drágább, magasabb kategóriás lakások esetében az emelkedés fajlagosan kisebb mértékű volt. A belváros még mindig vonzó, ez tekinthető továbbra is fő célpiacnak, illetve ezen belül is nem a városszerkezetileg belső munkahelyövnek nevezett V. kerület, hanem a belső lakóhelyöv, ami Budapest esetében az VI., VII., VIII. és IX. kerület, érezhetően itt emelkedtek legtöbbet az árak.
Az árak emelkedése, illetve a befektetési célú lakásvásárlások miatt a XIII. és XIV. kerületben is magas a kínált lakások száma, a metró vonalak miatt itt decentrumok alakulhatnak ki, hasonlóan a XI. kerülethez. Ezek fényében várhatóan az albérletárak nem fognak csökkenni, illetőleg a pontos előrejelzéshez szükséges mélyen belemenni a befektetési célú lakásvásárlásokhoz, vagyis hol, milyen lakópark épül, illetőleg mekkora hányadát kínálják a lakásállománynak majd bérbeadásra. Azt figyelembe véve, hogy már több átadott projekt is van, amik már szerepelnek a bérbeadási kínálatban, az árak emelkedése valószínűsíthető; a csökkenésnek minimális esélyei vannak. A leggyakoribb lakástípus a garzon/stúdió, illetve a 2 szobás, így az egy fős, egy pár igényeinek megfelelő élettér miatt a kereslet továbbra is magas lesz ezen lakástípusokra.
Az elemzést az Albérlet.hu Ingatlan Kft. készítette.
Az alberlettippek.hu/blog aloldalon található minden tartalom, statisztika, illetve letölthető adatbázis, valamint ezek struktúrája, megjelenése az Üzemeltető kizárólagos szellemi tulajdonát képezi és a magyar szerzői jogi törvény, valamint a vonatkozó nemzetközi szerződések oltalma alá esik. Az oldalon elérhető ingatlanpiaci statisztikák, információk, valamint ingatlanstatisztikai adatbázisok tartalma, elemei a forrás pontos megjelölésével, az Üzemeltető előzetes engedélye nélkül, szabadon felhasználhatóak, illetve ezen statisztikákra, tartalmakra mutató linkek szabadon elhelyezhetőek azzal, hogy a felhasználó tudomásul veszi, hogy a szabad felhasználás nem terjed ki ezen tartalmak, illetve azok elemeinek módosítására, reprodukálására, saját kereskedelmi, vagy üzleti célzattal való felhasználására, terjesztésére. A felhasználó az adatbázis adatait harmadik fél számára nem biztosíthatja semmilyen ingyenes vagy fizetős szolgáltatásként vagy termékként, kivéve, ha erről előzetesen írásban, kifejezetten megállapodott az Üzemeltetővel. A méltatlan környezetbe elhelyezett linkhivatkozás, illetve tartalom felhasználása ellen Üzemeltető kifogást emelhet, mely esetben a felhasználó köteles az Üzemeltető szellemi tulajdonába tartozó mindennemű tartalmat eltávolítani! Üzemeltető teljeskörűen kizárja bárminemű felelősségét az oldalon található statisztikák, és statisztikai adatbázisok adatainak pontosságáért, azok felhasználása más személyek által csakis a felhasználó saját felelőssége mellett történik.